Présidentielle : quelles propositions pour faire revenir les investisseurs institutionnels et privés à l'immobilier ?

il y a 7 heures

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Pour sa première Business Conférence de la saison, FIABCI - France a réuni, l'Institut Janus et le think tank Vivere, deux laboratoires d'idées qui n'avaient encore jamais partagé sa tribune ensemble. À leurs côtés, le député Lionel Causse et Xavier Lépine, qui vient d'écrire avec Édouard Dequeker un livre sur le logement. Un thème taillé pour la campagne qui s'ouvre. Plus de cent demandes d'inscriptions pour une salle qui ne pouvait pas toutes les accueillir. Récit d'une soirée où l'on a beaucoup chiffré et franchement débattu.

(Article complet après le reportage photos, vous pouvez télécharger et utiliser les photos en citant l'auteur et l'agence comme suit : Crédit photos : Christophe Régnier www.lanouvelleeconomie.tv )

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Crédit photos : Christophe Régnier www.lanouvelleeconomie.tv

Il y a des soirées de rentrée qui ressemblent à des retrouvailles polies. Celle du 8 septembre au Starhotels Castille, à Paris 1er, n'en faisait pas partie. Dès l'ouverture, Stéphane Imowicz, président de FIABCI - France, plante le décor : nous sommes « à presque sept mois, je crois, du premier tour des élections présidentielles », et le logement, une fois encore, s'annonce comme un champ de bataille idéologique. Le sujet, concède-t-il, est « extrêmement intéressant, extrêmement bateau en même temps parce que souvent très idéologique ». D'où l'idée de réunir, pour la première fois sous le même toit, la FIABCI, l'Institut Janus et le think tank Vivere, trois maisons qui travaillent chacune de leur côté aux mêmes questions et dont les réponses, ce soir-là, se sont révélées largement convergentes.

Le succès de l'invitation en dit long sur l'attente de la profession. Plus de cent personnes ont voulu s'inscrire, et beaucoup ont dû être refusées faute de place.

Un diagnostic partagé, des chiffres qui claquent

Stéphane Imowicz ouvre par un panorama sans fard. L'attrition de l'offre locative, la loi Climat et Résilience qui a sorti beaucoup de logements du circuit, les baux civils qui se multiplient dans les villes à loyers encadrés, le foncier qui reste cher, les promoteurs qui « ont malheureusement dû baisser un peu le rideau ». Un rappel utile pour cadrer le débat : « je rappelle que les particuliers représentent aujourd'hui 93 % du marché locatif ». Puis un tour d'horizon des programmes, de LFI au Rassemblement national, avec cette conclusion lucide : « tout ça est suspendu à une seule et même chose qui est la problématique budgétaire ».

Place ensuite à l'Institut Janus, venu en délégation, avec son Président Michel Platero, Stéphane Assuline, et les orateurs André Perrissel, secrétaire général de Janus, et Hervé Réminiac, coauteurs d'un petit livre mis gratuitement à la disposition des participants, le Pacte locatif citoyen. Le titre n'est pas anodin. Pour eux, l'expression « statut du bailleur privé » est devenue galvaudée et réduite à une mesure fiscale. Leur pacte, lui, repose sur quatre critères qu'Hervé Réminiac égrène comme un credo : « rentabilité, sécurité, prévisibilité et liquidité ».

Il rappelle l'arithmétique du parc français, plus de 38 millions de logements, dont près de 23 % détenus par des bailleurs privés, un peu moins de 18 % en HLM et pas loin de 57 % occupés par leurs propriétaires. Le message aux pouvoirs publics tombe net : « Quand vous avez un acteur qui a à peine 18 % des logements en France, c'est complètement illusoire de penser qu'en s'appuyant sur lui, on va résoudre la crise du logement. »

André Perrissel enfonce le clou avec les dernières statistiques qu'il a pu trouver : « 600 000 logements vacants en France. C'est énorme. » Et surtout « 12 % de bailleurs privés en moins sur trois ans ». Le dispositif Jeanbrun, cet amortissement fiscal que tout le monde réclamait à grands cris, il le salue sans réserve : « C'est une avancée, il n'y a pas à dire. » Mais il en demande davantage : abaisser de 30 % à 20 % le seuil de travaux exigé dans l'ancien, et surtout ne plus réintégrer l'amortissement dans le calcul de la plus-value au moment de la revente.

Liberté des loyers, stabilité des règles

Sur l'encadrement des loyers, dont le dispositif arrive à expiration fin novembre 2026, Janus ne tourne pas autour du pot. Hervé Réminiac plaide pour la libre fixation par les parties et récuse un mécanisme qui, selon les études qu'il cite, réduit les travaux et profite d'abord aux locataires aisés : « Nous, on pense que c'est plutôt quelque chose qui favorise les insiders, c'est-à-dire ceux qui sont déjà en place. » André Perrissel assume le mot sans détour : « L'idéologie, il ne faut pas avoir peur de dire que nous sommes des libéraux et qu'on veut une politique libérale. »

Autre idée forte de leur intervention, une phrase sur l'instabilité normative. Ce ne sont pas tant les contraintes du moment qui découragent l'investisseur, car le marché s'y adapte, que leur mouvement perpétuel : « Ce sont plutôt les flux et reflux des réglementations qui posent de grandes difficultés et qui, encore une fois, freinent l'acte d'investissement. » D'où la demande d'un engagement de stabilité réglementaire, inscrit dans le pacte.

Le DPE, enfin, n'a pas été épargné. Sans remettre en cause les objectifs énergétiques, Janus conteste qu'une seule lettre puisse sortir un logement du marché locatif et s'agace du vocabulaire politique : « C'est presque humiliant pour quelqu'un qui a fait des travaux dans son logement. »

Vivere : mobiliser les grands investisseurs

Bernard Michel, dirigeant du think tank Vivere créé par Ikory, prend le relais en soulignant d'emblée la convergence des travaux. Sur le statut du bailleur privé, issu de réunions avec Valérie Létard puis Vincent Jeanbrun, son verdict est sans ambiguïté : « Alors ce statut, pour nous, il est clairement perfectible. Il est insuffisant. » Vivere propose à la place « un amortissement fiscal universel, valable tant pour le neuf que pour l'ancien », dans l'esprit du rapport Daubresse-Cosson.

Là où Vivere se distingue, c'est sur les institutionnels. Bernard Michel rappelle qu'après la guerre, les sociétés d'investissement immobilier bénéficiaient d'un statut de conventionnement, avec amortissement spécifique et exonération des revenus, qui avait permis de construire massivement. Il travaille aujourd'hui à un statut comparable pour des foncières dédiées au logement, capables de faire revenir les caisses de retraite et les compagnies d'assurance-vie, et pourquoi pas d'y associer les particuliers comme actionnaires. Il évoque aussi une piste née de son mandat d'élu à la Chambre de commerce et d'industrie de Paris-Île-de-France : permettre aux entreprises d'investir directement dans le logement de leurs salariés, hors du circuit d'Action Logement.

Sur la transition écologique, sa ligne est celle de l'incitation plutôt que de la sanction : « Il faut encourager, il faut inciter, il ne faut pas dégoûter les propriétaires. » Et sur la taxe sur les logements vacants, doublée à Paris, il tranche : « Ce n'est pas comme ça qu'on réglera le problème. »

Xavier Lépine, le pavé dans la mare

On attendait Xavier Lépine. Sa première phrase a donné le ton : « On a merdé, mais depuis extrêmement longtemps. »

Le reste est une leçon d'histoire économique menée au pas de charge. La concorde d'après-guerre, la Sécurité sociale, la retraite par répartition, le baby-boom, l'invention d'une classe moyenne propriétaire grâce au crédit à taux fixe et à des dépôts bancaires non rémunérés. Puis l'impasse actuelle, résumée par une génération de propriétaires libérés de leurs dettes mais incapables de mobiliser leur patrimoine : « Je suis riche en actifs, mais pauvre en cash. » Dix millions de ménages sans emprunt, quelque 4 000 milliards d'euros immobilisés, davantage que la dette du pays. « Vous avez un capital stérilisé, un capital mort, c'est délirant. »

Sa réponse ne passe pas par une énième mesure fiscale, mais par une évolution des modèles financiers et juridiques permettant, comme au Royaume-Uni, au Canada ou en Australie, de monétiser une partie de son logement pour aider ses enfants ou financer ses besoins en vieillissant. « Moi, ce que je veux, c'est la concorde. » Quant aux dispositifs empilés depuis quarante ans : « Le reste, c'est du bricolage. »

Le regard du législateur

Difficile de passer après un tel réquisitoire, et Lionel Causse le reconnaît de bonne grâce. Le député, élu d'un secteur littoral aux zones très tendues, replace la discussion dans la perspective du projet de loi de finances qui s'annonce. Sa conviction est simple : la France doit produire entre 400 000 et 500 000 logements par an, quand elle en fait 230 000. « Produire du logement, c'est bien sûr faire du neuf, mais c'est aussi réhabiliter de l'ancien. » Et l'État n'y parviendra pas seul : il faut aller chercher les capitaux privés et institutionnels, sans dresser les acteurs les uns contre les autres. « On a besoin de tout le monde, il ne faut pas opposer les uns aux autres. »

Il ajoute un sujet à peine effleuré jusque-là : le crédit. Le HCSF, le taux d'usure, les contraintes de Bâle IV pesant sur les banques, trois freins qui pourraient neutraliser les meilleures incitations fiscales. Il a déposé une proposition de loi sur le sujet et rencontre dans quinze jours le gouverneur de la Banque de France. Sa promesse à la salle : « en tout cas, comptez sur moi pour le faire avec vous », avec un objectif qu'il dit partager avec tous les présents, « loger les Français dans des logements abordables et des logements durables».

Un débat qui déborde

La séance de questions a pris des chemins que les organisateurs n'avaient pas prévus. Jean-Louis Coville, président du Groupe Elysées, a rappelé une évidence que les programmes oublient : « On peut avoir toutes les meilleures idées de la Terre, il y a une chose qui ne se décrète pas, c'est la confiance. » Une professeure d'école de commerce a interpellé la tribune sur l'immaturité économique des jeunes générations. Un participant a jugé la situation plus grave encore que le tableau dressé : « je pense qu'on est sur un volcan ». Une professionnelle de l'immobilier prénommée Stéphanie a soulevé l'impact de l'intelligence artificielle sur l'emploi des jeunes diplômés. Raphaël, promoteur et investisseur, s'est étonné que les mesures logement soient si peu connectées aux grands équilibres démographiques et sociaux. Preuve que le logement, décidément, n'est jamais seulement un sujet de logement.

Frank Hovorka, secrétaire général de FIABCI - France et directeur technique et innovation de la FPI France, a apporté un dernier éclairage, européen celui-là : « Vous avez parlé du logement, à aucun moment vous n'avez cité l'Europe. »Sept directives non synchronisées pèsent sur toutes les propositions avancées, et la France a pris l'habitude d'en rajouter. Son mot d'ordre est brutal : « il va falloir détransposer parce qu'on a quand même surtransposé énormément ».

Ce qu'il en reste

Stéphane Imowicz a refermé la soirée avec l'honnêteté qui le caractérise : « Moi, je n'ai pas de conclusion, et si j'en avais une, je vous la donnerais tout de suite. » Pour lui, les réponses seront forcément un assemblage : dérégulation, amélioration des rendements pour les particuliers comme pour les institutionnels, et modes de détention plus innovants, foncières dédiées ou accession progressive à la propriété. Reste l'obstacle que tout le monde a nommé sans pouvoir le lever : des marges budgétaires extrêmement faibles. D'où son appel à la créativité, et l'idée, à creuser, de faire venir les candidats eux-mêmes devant les professionnels.

Il a ensuite invité la salle à prolonger les échanges au bar de l'hôtel, autour du pianiste.

Le replay intégral de la conférence, ainsi qu'un récapitulatif des propositions de l'institut Janus et du think tank Vivere seront disponibles sur le site www.fiabci-france.com dans la section réservée au membres adhérents de FIABCI - France prochainement.

Reportage réalisé par Christophe Régnier et L'agence LA NOUVELLE ÉCONOMIE (www.lanouvelleeconomie.tv) pour FIABCI - France. Pour ce reportage, nous avons utilisé d'une part de l'intelligence très artificielle et d'autre part de l'intelligence tout à fait humaine.