Derrière chaque antenne, un bail : la discrète révolution du foncier télécom
- 8 juin
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Dernière mise à jour : il y a 4 jours
Soirée très réussie pour la FIABCI-France : plus de 60 professionnels de l'immobilier parisiens s'étaient inscrits, sur www.fiabci-france.com, au business networking du 2 juin. À l'invitation de son président Stéphane Imowicz et de son Conseil d'administration, ils se sont retrouvés au Starhotels Castille pour écouter Aurélie Autier, directrice du Patrimoine de Totem Towers (groupe Orange), décrypter les TowerCo, ces sociétés qui détiennent et exploitent les pylônes télécoms. Une conférence animée par Emmanuel Cordié, trésorier de FIABCI - France. Retour sur une conférence-débat nourrie, suivie d'un cocktail. (Article complet après le reportage photos)
Vous pouvez télécharger et utiliser les photos en citant l'auteur et l'agence comme suit :
Crédit photos : Christophe Régnier www.lanouvelleeconomie.tv
On les croise tous les jours sans les remarquer : au bord d'une route, sur un toit d'immeuble, parfois habillés en arbre ou en faux nuage. Les pylônes qui portent nos antennes mobiles forment un patrimoine que peu de gens savent nommer. C'est ce paradoxe qu'Aurélie Autier est venue lever, le 2 juin, devant les adhérents de la FIABCI-France.
La rencontre s'inscrivait dans le cycle que Stéphane Imowicz, président de la fédération, déroule depuis janvier pour passer en revue les marchés de l'immobilier, du résidentiel aux data centers. Après ces derniers, place aux TowerCo. La saison se refermera le 7 juillet, avec une conférence consacrée au logement abordable en Europe, « L'Europe pourra-t-elle vraiment développer l'offre de logements abordables ? », animée par le professeur Hugues Périnet-Marquet, président du CNTGI (Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières).
En ouverture, Emmanuel Cordié, directeur d'Ikory et trésorier de la FIABCI-France, a posé l'enjeu de la soirée :
« J'ai compris que nous étions au départ sur un objet qui était opéré par les opérateurs téléphoniques. Et aujourd'hui, nous sommes peut-être sur une nouvelle classe d'actifs. » Emmanuel Cordié
Reste à savoir si l'intuition tient. Aurélie Autier ne s'en cache pas : une TowerCo fait d'abord de l'immobilier.
« Nous sommes une TowerCo. Pour nous, nous sommes de vrais acteurs de l'immobilier. » Aurélie Autier, directrice du Patrimoine, Totem Towers
Le modèle tient en quelques chiffres. Un pylône coûte environ 100 000 euros à construire ; il faut ensuite y accueillir le plus d'opérateurs possible pour le rentabiliser. La société n'est en général pas propriétaire du sol : elle loue le terrain ou une portion de toiture, et verse un loyer au propriétaire. Au bout du compte, un investissement de départ, des recettes régulières, des charges régulières. Le secteur suit de près un indicateur, le tenancy ratio, c'est-à-dire le nombre moyen d'occupants par site. En France, il s'établit à 1,28, et Totem espère le porter à 1,30 ou 1,35 d'ici la fin de l'année.
Comment les tours ont quitté les opérateurs
Pourquoi des infrastructures longtemps gardées par chaque opérateur sont-elles devenues des actifs que l'on vend ? Aurélie Autier décrit deux mouvements, amorcés voici une dizaine d'années. Les États ont d'abord poussé à la mutualisation : inutile de dresser un pylône par opérateur quand le même support peut être partagé. Les opérateurs, de leur côté, ont eu besoin de liquidités pour financer les générations successives de réseaux (3G, 4G, 5G, bientôt 6G), des investissements lourds quand le prix des abonnements, lui, n'a pas suivi. Vendre les tours est devenu l'un de ces leviers.
Le basculement n'est pas terminé. En Europe, la moitié des pylônes appartiennent encore aux opérateurs ; le reste est passé à des acteurs privés et à des fonds. Le parc européen, de l'ordre de 600 000 sites hors Russie, progresse d'environ 1,5 % par an. Totem y occupe une place singulière : créée en 2021, la société exploite quelque 25 000 pylônes en France et en Espagne, et reste détenue à 100 % par Orange, là où ses concurrentes ont un capital beaucoup plus éclaté. La première d'entre elles, Cellnex, compte à elle seule près de 110 000 sites en Europe ; Totem se classe cinquième. En France, on retrouve aussi TDF, longtemps adossé aux infrastructures de télévision, et deux groupes américains, Phoenix et American Tower.
Le propriétaire entre dans la partie
C'est ce volet qui parlait le plus à la salle. Derrière chaque antenne, il y a un bailleur : un agriculteur, un bailleur social, une copropriété, une commune. Totem en compte environ 15 000 en France, pour 20 000 sites répartis dans 11 000 communes. L'activité est d'abord une affaire de volume, que la société a cherché à rationaliser : une facture par an, un portail en ligne sur le modèle de celui d'un fournisseur d'énergie, une enquête de satisfaction annuelle.
Le ton est celui du partenariat. Les baux durent une douzaine d'années et sont reconductibles ; au-delà, l'enregistrement chez le notaire alourdit l'opération. Ils peuvent prévoir des paliers de loyer selon le nombre d'opérateurs accueillis. La conférencière y voit l'intérêt bien compris du propriétaire :
« Si j'étais le bailleur, je préférerais avoir une seule TowerCo qui gère les trois opérateurs plutôt que d'avoir trois opérateurs à gérer. » Aurélie Autier
L'argument ne se limite pas au loyer : une seule TowerCo, c'est une gestion des accès et des interventions plus simple, et un interlocuteur unique en cas de dégradation. À Paris, où s'installer sur une copropriété suppose un vote en assemblée générale, un tel loyer tourne, selon elle, autour de 15 000 à 25 000 euros par an. Les experts présents le savaient : ces montants affleurent parfois, discrètement, dans les états locatifs des immeubles.
Cette valeur attire des intermédiaires. Interrogée par un participant sur une pratique repérée depuis quelques années, Aurélie Autier a reconnu sans détour les frictions de la filière :
« Nous avons connu, et connaissons encore, des entreprises qui cherchent à s'intercaler entre le bailleur et nous, en promettant un peu plus au bailleur et en nous facturant un peu plus, au détriment, finalement, de l'opérateur. » Aurélie Autier
Le projet de loi de simplification devrait resserrer les règles : pour signer sur un site qui héberge un réseau, il faudra désormais une attestation de l'opérateur confirmant qu'il poursuit l'exploitation.
Que vaut une antenne pour un immeuble ?
La question intéressait au premier chef les experts présents, et la réponse est restée prudente : un loyer annuel, un bail de douze ans, parfois des loyers réglés d'avance pour financer des travaux, mais aucune méthode toute faite pour capitaliser ce revenu. Sur le rendement de l'actif lui-même, Aurélie Autier le situe « plutôt entre 5 et 10 % » : rien de spectaculaire, mais la régularité d'un placement de long terme.
Le plus prometteur se joue peut-être en amont. Un participant a suggéré d'intégrer les antennes dès le permis de construire d'un immeuble neuf ; la conférencière a admis qu'il s'agit là d'un angle mort du métier. Tout prévoir dès la conception permettrait de dissimuler les antennes dans le bâtiment, d'alléger les charges des futurs occupants et de caler le contrat sur la durée de vie de l'immeuble. La même logique d'intégration anime les expérimentations de Totem : massifs en béton-bois plutôt qu'en béton, recyclage des vieux pylônes, zones techniques végétalisées, « pylônes nuages », mâts greffés sur le mobilier urbain ou sur les panneaux solaires des toitures, jumeaux numériques (des copies 3D des toits-terrasses qui limitent déplacements et nuisances pour les bailleurs). Autre signe que le secteur bouge : le rachat de SFR par les autres opérateurs, évoqué en fin de soirée, rendra certains sites redondants et pourrait en faire fermer quelques-uns.
Une salle qui ne s'est pas privée de questions
La présentation a été ponctuée d'interventions, souvent pointues. Superficie des terrains, arrivée des fluides et de la fibre, niveau des loyers parisiens, valorisation des immeubles, rendement, avenir de la 6G, ondes et santé, bruit des équipements, sécurité des intervenants, sous-traitance : le public, attentif et curieux, n'a cessé de relancer la conférencière, jusque dans les détails du métier.
Au fond, la soirée aura confirmé le constat posé par Aurélie Autier en ouverture :
« Tout le monde ne nous connaît pas, et pourtant nous sommes très présents. »
Ces pylônes discrets pèsent sur la couverture numérique du pays et changent doucement de mains. Pour les propriétaires fonciers, désormais partie prenante de cette chaîne de valeur, il y a là un sujet à connaître avant de signer.
La rencontre s'est prolongée autour d'un cocktail, comme le veut le format des business networking de la FIABCI-France.
Reportage réalisé par Christophe Régnier et L'agence LA NOUVELLE ÉCONOMIE (www.lanouvelleeconomie.tv) pour FIABCI - France.
Prochain rendez-vous le mardi 7 juillet, pour la conférence de clôture de la saison, «L'Europe pourra-t-elle vraiment développer l'offre de logements abordables ?», avec le professeur Hugues Périnet-Marquet, président du CNTGI.Inscription obligatoire.
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