Les banques et les fonds de dette : des partenaires, pas des rivaux, dans le financement de l’immobilier.

Reportage sur le FIABCI Business Netwoking du 7 avril 2026 – Starhotels Castille Paris 1

Sur l’invitation de Stéphane Imowicz, président de FIABCI‑France, le Starhotels Castille a accueilli hier une soirée de débat. Cette soirée a réuni des professionnels de l’immobilier et des professionnels de la finance pour examiner la question qui devient centrale pour le secteur : les fonds de dette vont‑ils transformer le financement de l’immobilier ? La table ronde, animée par Étienne Procureur, senior advisor, a opposé Olivier Colonna d’Istria, président de l’IFPImm et ancien président du directoire de SOCFIM, à Gilles Castiel, directeur général d’Aedgis. (article complet après le reportage photos).

Un marché fracturé

Voici la réponse de l'utilisateur : Après quarante ans à financer l'immobilier, Olivier Colonna d'Istria a ouvert le débat avec un diagnostic clair. Trois fractures structurelles expliquent les changements actuels du financement.

La crise du bureau se manifeste, le télétravail se généralise, poussant les entreprises à réduire leurs surfaces de 20 à 40 % lors du renouvellement des baux. En Île-de-France, le taux de vacance passe de 5 % en 2019 à 8–9 % en 2024, avec des pics dépassant 15 % dans les première et deuxième couronnes. Le marché se divise en deux : les actifs certifiés RSE et bien desservis résistent, tandis que les actifs secondaires subissent une décote rapide. Les banques ont baissé leurs LTV sur les actifs non‑prime.

La deuxième fracture correspond à la crise de la promotion immobilière. La crise de la promotion immobilière se traduit par une chute des ventes en VEFA de 40 % entre 2022 et 2024. Les permis de construire sont difficiles à obtenir. Depuis 2020, les coûts de construction ont augmenté de 20 à 25 %. La crise de solvabilité des ménages se manifeste, le taux d’effort dépasse 35 % dans les grandes agglomérations. Les banques ont relevé leurs exigences de pré‑commercialisation à 50–60 %, contre 30–40 % auparavant.

La troisième tendance est la **dévalorisation des actifs** hors du résidentiel et du QCA parisien. La dévalorisation des actifs apparaît dans la crise des SCPI et la baisse de valeur des foncières cotées. En même temps, les banques montrent un fort intérêt pour les actifs dits résilients — logistique, data centers, santé, résidentiel géré —. Les critères ESG sont maintenant décisifs : les actifs dont le DPE est inférieur à D sont qualifiés de « stranded assets ».

La rupture de 2022 et les conséquences qui en découlent

Le tournant a eu lieu en juillet 2022, quand la BCE a relevé brusquement ses taux directeurs, mettant fin à plus d’une décennie de conditions très favorables. L’impact sur le financement est net : le coût du crédit bancaire CRE a grimpé de 1,5–2,5 % à 5,5–7,5 %, le LTV moyen accordé a baissé de 60–70 % à 50–60 %, et les volumes de transactions CRE en France ont chuté d’environ 30 milliards d’euros par an à 10–12 milliards en 2023. La production annuelle de crédits a baissé en trois étapes. En 2022, la production annuelle de crédits a baissé de 11 %. En 2023, la production annuelle de crédits a baissé de 12 %. En 2024, la production annuelle de crédits a baissé de 22 %.

Olivier Colonna d'Istria a voulu nuancer : « Il n’y a pas de credit crunch. Il y a une plus grande frilosité, une plus grande difficulté à structurer des financements. » Le problème réel des banques ne se situe pas dans les nouveaux flux, mais dans la gestion du stock existant. Sur un marché des transactions presque gelé, les emprunteurs ne peuvent pas vendre sans subir de lourdes moins‑values, ce qui empêche les banques de recycler leurs bilans. La réponse a suivi une progression graduelle : les prorogations de maturité, les waivers de covenants, les appels en fonds propres, les refinancements contraints, et en dernier recours le classement en Watch List ou en défaut.

L'année 2026 met en évidence la tension : 12 milliards d'euros de crédits arrivent à échéance, soit 17 % du stock d'encours, un pic dans la période 2025–2027. La plupart des crédits ont déjà été prolongés une ou deux fois. La réglementation CRR3 interdit une troisième prolongation. Le tableau de la qualité du système bancaire français reste mitigé : le taux de défaut (Stage 3 CRE) atteint 3,1 % à fin 2024, contre 4,2 % en moyenne européenne. Le Stage 2 — signal de risque latent — représente déjà 15,5 % des encours CRE français. Le Stage 2 — signal de risque latent — augmente de 2,8 points en un an et montre une dégradation anticipée importante.

Les fonds de dette : des acteurs complémentaires

Gilles Castiel a décrit le monde des prêteurs alternatifs et a expliqué que les prêteurs alternatifs se divisent en trois familles. La première famille de prêteurs alternatifs regroupe les asset managers spécialisés en dette privée immobilière (AXA, Ardian, Aedgis, LBPAM…). La deuxième famille de prêteurs alternatifs comprend les assureurs qui gèrent pour leur propre compte des équipes de financement (Allianz, Generali, CDC…). La troisième famille de prêteurs alternatifs rassemble les intermédiaires qui financent chaque opération via des club deals obligataires, que l’on trouve dans les boutiques spécialisées ou chez les crowdfunders.

L’émergence de ces acteurs date de 2012‑2013. Deux facteurs ont convergé. La baisse des rendements obligataires a poussé les assureurs vers la dette privée. En même temps, la réglementation a permis aux sociétés de gestion d’accorder des prêts, un droit qui était jusque‑là réservé aux banques. Cette règle est entrée en vigueur le 22 juillet 2023. De 2015 à 2022, le secteur a connu une forte croissance. En 2022, les levées de fonds en France ont atteint 5,5 milliards d’euros. La hausse des taux a brisé le modèle. En 2024, les levées sont descendues à 1,5 milliard d’euros, uniquement pour les stratégies junior. En 2025, les levées ont rebondi partiellement à 2,5 milliards.

Les financements alternatifs se classent selon le risque et le rendement. Le stretch senior propose un LTV plus élevé que les normes bancaires. L’unitranche combine la tranche senior et la mezzanine et offre des rendements de six à huit pour cent. La mezzanine stricte donne un rendement de dix à quinze pour cent. Le prêt participatif se rapproche du quasi‑fonds propres. Les fonds se tournent maintenant vers les segments qui rapportent le plus. Les levées de 2025 montrent que la dette junior s’élève à 2,9 milliards d’euros. La dette senior atteint 750 millions d’euros.

Le cadre réglementaire accélère la complémentarité.

Les deux intervenants ont examiné ensemble l’impact de Bâle IV (CRR3, appliqué progressivement à partir de 2025). Bâle IV augmente le coût du capital bancaire de 15 à 30 % selon les actifs. Le déséquilibre réglementaire crée trois effets :

- Désintermédiation directe : les banques refusent les opérations à LTV élevé et les fonds les absorbent.

- Sous‑traitance organisée : les banques orientent leurs clients vers les fonds pour les tranches au‑delà de leur appétit.

- Compression des marges sur les actifs « core » très demandés.

Les fonds, soumis à la directive AIFMD mais pas aux ratios CRR/CRD, bénéficient d’un avantage compétitif structurel.

En France, les fonds de dette représentent environ 5 % du marché CRE total, bien moins que le Royaume‑Uni (25–35 %), l’Allemagne (10–15 %) et les États‑Unis (30–40 %). Le Royaume‑Uni, l’Allemagne et les États‑Unis ont vu la désintermédiation s’accélérer après 2008. Les raisons de ce retard sont connues : une culture bancaire dominante, une préférence des emprunteurs pour des relations bancaires longues et un droit hypothécaire perçu comme complexe. L’écart diminue progressivement grâce à Bâle IV.

Conclusion : ce sont des partenaires, pas des concurrents.

La conclusion des deux intervenants était claire. Le marché se dirige vers une coexistence structurée. Les banques se repositionnent sur la dette senior *core* avec des LTV prudents. Les fonds captent la majeure partie des financements à fort levier et des actifs en transition. Le scénario principal des acteurs du marché prévoit que la part des fonds de dette passe de 5 % à 15–20 % en France d’ici 2030, voire à 25–30 % si la désintermédiation s’accélère sous l’effet de Bâle IV et l’émergence d’un marché CMBS européen.

Je remarque que, en France et en Europe, les banques et les fonds de dette sont plus souvent des partenaires que des concurrents. Le marché est totalement d’accord : les fonds de dette vont prendre de l’ampleur. Mais on veut savoir à quelle vitesse les fonds de dette se développeront, selon les règles des régulateurs et les évolutions des taux.

La soirée s'est terminée de manière conviviale par un cocktail de networking.

Reportage réalisé par Christophe Régnier et L'agence LA NOUVELLE ÉCONOMIE pour FIABCI - France.

Vous pouvez télécharger et utiliser les photos en citant l'auteur et l'agence comme suit :

Crédit photos :  Christophe Régnier www.lanouvelleeconomie.tv