La vente par lots, nouvel eldorado des investisseurs résidentiels ?

Face à un marché locatif français contraint par la réglementation et la remontée des taux, les institutionnels redécouvrent la vente par lots comme levier de valorisation. Une conférence FIABCI-France réunissant juriste, investisseur et opérateur a décrypté les ressorts de ce retour en grâce. (article complet après le reportage photos)

Le 19 février dernier, la conférence organisée par FIABCI-France a rassemblé plus de soixante personnes inscrites autour d'un sujet que l'on croyait relégué aux années 2000 : la vente par lots. Pourtant, comme l'a souligné Stéphane Imowicz, président de FIABCI-France, « la conjonction à la fois d'une situation juridique relativement stable et du besoin de valoriser ces actifs immobiliers a permis un retour sur cette classe d'actifs et sur ce mode de valorisation ». Trois experts se sont succédé pour expliquer pourquoi et comment les investisseurs institutionnels reviennent sur ce terrain.

Un cadre juridique stabilisé après vingt ans de turbulences

Sidonie Fraîche-Dupeyrat, avocate associée au cabinet LPA Law, a retracé la « saga en trois épisodes » qui a façonné l'encadrement de la vente par lots. Depuis la création en 1975 d'un droit de préemption du locataire, en passant par les accords collectifs de 1998 puis ceux du 16 mars 2005, jusqu'à la loi Aurillac du 13 juin 2006 et la loi ALUR du 24 mars 2014, le législateur a progressivement construit un dispositif de protection des locataires à chaque étape du processus. « Le processus est certes très encadré, mais il est aujourd'hui dans des conditions qui sont connues et maîtrisées », a-t-elle résumé, rappelant que chaque mouvement législatif avait été provoqué par des « mouvements d'humeur » liés à des ventes massives accompagnées de congés — notamment la vente du portefeuille Gecina à Westbrook Partners au milieu des années 2000.

L'avocate a toutefois relevé un facteur d'apaisement majeur : « Ce qui a créé ces mouvements d'humeur, c'était la délivrance des congés, et on a plutôt observé des processus de vente par lots sans congés. » La pratique a évolué vers des stratégies moins agressives — vente au fil de l'eau lors des libérations naturelles, protocoles négociés avec les locataires — qui expliquent en grande partie la raréfaction du contentieux depuis 2012.

Le résidentiel français, un marché contraint qui pousse à la découpe

Louis Léveillé-Nizerolle, Head of Transactions France chez BNP Paribas Asset Management Real Assets (ex-AXA IM), a livré une analyse sans détour des raisons économiques de ce retour. L'équation est simple : avec une obligation d'État française autour de 3,30 %, les investisseurs institutionnels ne peuvent raisonnablement se positionner sur du résidentiel locatif en dessous de 4 % net. Or, à Paris, les rendements locatifs oscillent entre 2,5 et 3 %. « C'est compliqué pour nous de vendre du résidentiel à moins de 4 % net. Sinon, on considère que la prime de risque est trop faible », a-t-il expliqué.

Le problème, selon lui, est structurel et spécifiquement français. Les fonds européens investissant dans le résidentiel sont en concurrence avec des marchés — Amsterdam, Madrid, Londres, Oslo — où les rendements atteignent 5 % net sur du neuf, sans les contraintes réglementaires françaises. « La réglementation a un effet qui, je pense, est assez pervers sur la capacité à investir dans le résidentiel longue durée. Et donc mécaniquement, elle reflèche les investisseurs qui veulent faire du résidentiel vers d'autres stratégies alternatives », a-t-il constaté, citant le résidentiel étudiant, le co-living et, précisément, la vente par lots.

L'opérationnel : une mécanique de précision

Gianni Vigezzi, directeur d'Ikory Properties, a détaillé la méthodologie concrète d'une opération de vente par lots. Le processus démarre par l'établissement d'une grille de prix fondée sur un « prix pivot » — un prix moyen au mètre carré pour un appartement type — qui est ensuite pondéré selon l'étage, l'orientation, la qualité du plan et la situation dans l'immeuble. Pour les logements occupés, quatre décotes sont appliquées : occupation, réversion locative, âge du locataire et qualité du bail.

Sur un actif de plus de soixante logements dans le département des Hauts-de-Seine, il a illustré l'écart de valorisation entre les différentes stratégies : plus de 22 % de décote entre la valeur au fil de l'eau et la valeur en bloc. Un chiffre d'autant plus significatif qu'*« il y a quatre ou cinq ans, on avait même une prime pour le bloc »*, a-t-il souligné. Sur cet actif, un locataire sur quatre a exercé son droit de préemption — un taux bien supérieur aux 5 à 10 % observés sur les anciens dispositifs fiscaux. « Les actifs parisiens en copropriété depuis dix ou quinze ans affichent des préemptions qui dépassent les 50 % », a-t-il précisé, car les locataires en place depuis longtemps bénéficient de loyers inférieurs au marché et, selon ses termes, « ne veulent pas partir avant qu'ils l'achètent ».

Conclusion

La vente par lots n'est plus le repoussoir qu'elle fut dans les années 2000. Portée par un cadre juridique désormais stabilisé, une contrainte économique qui rend le rendement locatif pur inopérant pour les institutionnels, et des pratiques opérationnelles professionnalisées, elle s'impose comme un levier incontournable de valorisation du patrimoine résidentiel. Comme l'a résumé Stéphane Imowicz, « si demain on veut faire revenir les investisseurs institutionnels, il faut qu'ils aient une possibilité de valorisation, et le meilleur système de valorisation, c'est la vente par lots ». Reste que cette stratégie, si elle s'exerce aujourd'hui sans la brutalité des congés massifs d'autrefois, n'élimine pas la question politique du maintien d'un parc locatif accessible dans les métropoles tendues — un sujet qui sera d'ailleurs abordé lors d'une prochaine conférence FIABCI-France, consacrée au statut du bailleur privé récemment voté.

Reportage réalisé par Christophe Régnier et L'agence LA NOUVELLE ÉCONOMIE pour FIABCI - France.

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Crédit photos :  Christophe Régnier www.lanouvelleeconomie.tv