“ France, Europe : la politique du logement dans tous ses États “

Le Networking d'été à eu lieu le 8 Juillet au Fouquet's Paris en présence d'un grand nombre de personnalités de l'immobilier et de Monsieur Lionel Causse député des Landes, et Président du Conseil national de l’habitat. Deux experts ont animé la soirée avec talent : Bernard MICHEL, Président de VIPARIS et Nordine KIRECHE, Directeur du Master "Stratégie et Finance de l'Immobilier Durable" à Sciences Po Paris.

Politique de l’immobilier en Europe : entre métropolisation, raréfaction et nécessité d’investissements

La conférence sur la politique immobilière en Europe a mis en lumière les dynamiques structurelles de crise affectant le logement à l’échelle européenne.

Métropolisation et rareté de l’immobilier

La métropolisation, moteur d’hyper-concentration des activités dans des aires urbaines comme Paris ou Londres, crée une rareté du logement dans ces zones, tandis que d’autres territoires, comme la Roumanie ou certains villages italiens, connaissent une perte de valeur et un dépeuplement. La conférence a également souligné l’impact du vieillissement démographique et de la crise climatique, qui nécessite des investissements lourds de rénovation ou de construction neuve, en tension avec l’objectif de maintien de l’accessibilité financière du logement.

« Il y a une vraie tension entre rendre le logement abordable et juguler la crise climatique. »

Quatre modèles européens face à la crise

Trois modèles principaux ont été décrits :

• Modèle autrichien : approche universaliste avec un logement public jusqu’aux classes moyennes, issu d’un héritage social-démocrate fort.

• Modèle français : un modèle étatiste réformé où l’État conserve un rôle majeur via la régulation et les politiques publiques (plafonnement des loyers, urbanisme), malgré une réduction des aides directes.

• Modèle britannique : un modèle libéral ayant connu un retrait massif de l’investissement public dans le logement depuis la fin des années 1970, avec l’essor du « right to buy ».

• Modèle italien/espagnol : un modèle fragmenté patrimonial où le logement reste entre les mains des particuliers, avec peu d’investissement public et un déficit structurel d’offre.

Malgré leurs différences, ces modèles se retrouvent confrontés aux mêmes défis : hausse des prix sur le long terme, retrait progressif de l’investissement public et inadéquation de l’offre avec la demande.

Le rôle limité des investisseurs institutionnels

La conférence a montré que, dans certains pays comme l’Allemagne dans les années 1990 ou le Royaume-Uni après 2008, des crises ont provoqué l’ouverture du marché aux investisseurs institutionnels pour pallier le sous-investissement public, avec des résultats variés. En France, leur implication reste limitée, les tentatives de retour ayant été timides et largement portées par des acteurs comme Action Logement et la Caisse des Dépôts.

« Les investisseurs institutionnels ont déserté le logement en France pour des raisons de rentabilité insuffisantes. »

Une crise profonde en France

La situation française a été décrite comme grave, marquée par un effondrement de la construction neuve :

• En 2024, 15 000 logements neufs ont été construits, soit une baisse de 80 % par rapport aux années précédentes.

• Au premier trimestre 2025, la baisse atteint -41 %.

  
  

  Dans le même temps, les transactions dans l’ancien ont marqué un arrêt avant un léger frémissement dû à des taux d’intérêt stabilisés et une baisse des prix, insuffisants pour relancer le marché locatif.

« On est dans une impasse totale, avec une demande qui explose et une offre qui s’effondre. »

Mesures en discussion : un foisonnement sans ligne directrice

Les intervenants ont souligné le foisonnement d’initiatives parlementaires et ministérielles sans cohérence d’ensemble, parmi lesquelles :

• Loi Daubié pour transformer des bureaux en logements.

• Loi de simplification facilitant l’obtention de permis de construire.

• Proposition de statut du bailleur privé incluant un amortissement fiscal de 5 % sur les acquisitions de logements neufs ou anciens rénovés.

• Augmentation possible des abattements fiscaux, harmonisation des avantages entre logements nus et meublés, et réflexion sur l’exonération partielle d’IFI sur le locatif longue durée.

« Ce foisonnement, ce n’est pas une politique publique. »

Besoin d’une relance coordonnée

Plusieurs intervenants ont insisté sur la nécessité d’un signal fort de l’État pour relancer la production de logements, insistant sur la différence entre construction neuve et production de logements via la rénovation et la transformation de l’existant.

Ils ont également mis en lumière le besoin de simplification des normes bancaires (HCSF) pour permettre un meilleur accès au crédit des particuliers souhaitant devenir propriétaires, ce qui est actuellement freiné par les règles de taux d’endettement.

« Il faut trancher, et vite, pour éviter encore plus de casse dans le secteur du bâtiment. »

Conclusion

La conférence a dressé un constat clair : la crise du logement en Europe, et particulièrement en France, est structurelle et aggravée par des facteurs démographiques, climatiques et financiers. Les politiques publiques fragmentées, le retrait de l’investissement public et le manque d’incitations pour les investisseurs privés bloquent le marché. Relancer l’offre de logements abordables nécessitera des décisions politiques fortes et coordonnées.

Dans quelques jours, un reportage vidéo complet sur la soirée www.fiabci-france.com

Reportage réalisé par Christophe Régnier et L'agence LA NOUVELLE ÉCONOMIE pour FIABCI - France.

Vous pouvez télécharger et utiliser les photos en citant l'auteur et l'agence comme suit :

Crédit photos :  Christophe Régnier www.lanouvelleeconomie.tv