FIABCI-France explore les nouveaux modes de détention immobilière face à la crise de l'accessibilité :

La Fédération internationale a organisé son business networking de rentrée 2024 au salon "Le Marta Paris" du Fouquet's, consacré aux nouveaux modes de propriétés immobilières. Stéphane Imowicz, président de FIABCI-France, a présenté le thème de la soirée : "Propriétés et usages, les nouveaux modes de détention de l'immobilier".

Un marché devenu inaccessible aux classes moyennes

Xavier Lépine, président de la Société des nouveaux propriétaires, a dressé un constat alarmant : en 40 ans, le prix du mètre carré résidentiel a été multiplié par 10 dans les zones tendues, contre seulement 3,5 pour l'inflation générale et 4 pour l'augmentation du SMIC. Cette évolution a créé "un véritable problème de parcours résidentiel" pour les classes moyennes, exclues de l'accession à la propriété dans les grandes villes.

Le contrat Néoproprio : une alternative innovante

Face à cette situation, Xavier Lépine a présenté le bail amphithéotique de 25 ans : "Nous avons réinventé le parcours résidentiel en proposant aux acquéreurs, aux néopropriétaires, d'acheter un bail amphithéotique de 25 ans, donc de devenir temporairement propriétaire et donc de leur vendre ce bail qu'ils peuvent financer à crédit pour un prix qui est égal à la moitié du prix de base."

Ce système offre une flexibilité inédite : "Quand il veut déménager, on lui rachète son contrat sur la base d'une formule convenue d'avance. À l'inverse, s'il souhaite acquérir définitivement son logement, on lui vendra la quote-part du temps qu'il n'a pas donc ça lui permet d'acheter en deux fois", explique Xavier Lépine, qui compare ce modèle aux LOA automobiles, "sauf qu'une voiture perd de la valeur alors que le logement en prend".

Le démembrement de propriétés pour le logement social

La seconde solution présentée par Dov Boaziz, directeur de l'investissement chez Agarim, et Julia Calderoli, notaire associée chez Altom Notaires, concerne le démembrement de propriétés. Ce mécanisme sépare la nue-propriété (détenue par des investisseurs privés) de l'usufruit (acquis par les bailleurs sociaux ou investisseurs institutionnels).

"Le démembrement de propriétés, c'est drainer de l'épargne privée pour financer le logement conventionné", résume Dov Boaziz. Julia Calderoli précise : "La nue-propriété est acquise par des investisseurs privés et l'usufruit est temporaire et donc acquis soit par un bailleur social soit par des investisseurs institutionnels privés."

Un impact politique reconnu

Lionel Causse, député des Landes et ancien président du Conseil National de l'immobilier, présent lors de cette soirée, a salué l'initiative : "Ce soir j'ai appris énormément de choses parce qu'on se retrouvait avec des acteurs qui nous ont présenté des réponses techniques, des solutions et concrètes. Et ça, c'est important parce que ça me permet, moi, demain, de pouvoir en parler et de pouvoir les aider, voire les accompagner s'ils en ont besoin."

Xavier Lépine conclut que "ce type de soirée permet de faire prendre conscience qu'il est temps dans un marché qui est devenu dysfonctionnel de trouver des solutions résolument différentes de tout ce qui était présenté jusque-là".

Reportage réalisé par Christophe Régnier pour Fiabci - France et l'agence La Nouvelle Économie / www.lanouvelleeconomie.tv / www.fiabci-france.com